习近平主席在第七十五届联合国大会一般性辩论上指出，中国将提高国家自主贡献力度，采取更加有力的政策和措施，二氧化碳排放力争于2030年前达到峰值，努力争取2060年前实现碳中和。随后，这一“3060目标”被纳入“十四五”规划建议。实现碳达峰、碳中和是一场广泛而深刻的经济社会系统性变革，在这场变革中，建筑领域要提升节能标准，物业设施设备的绿色运行维护就显得尤为重要。

2016年12月15日，住建行业标准《绿色建筑运行维护技术规范》的发布针对性地解决绿色技术在建筑设施设备运行维护阶段的贯彻落实问题，支撑绿色建筑向高端形态发展。

2020年10月26日，中国物业管理协会团体标准《设施设备绿色运行管理服务规范》发布实施，规定了物业服务企业提供设施设备绿色运行管理服务的技术和管理方面的认证要求，并规定了设施设备绿色运行管理服务质量的认证指标和测评方法，指引物业服务企业设施设备绿色运行管理，为企业、用户和社会带来可观、持续的绿色经济收益，促进设施设备绿色运维的可持续发展。

(一)管理要求

1.建筑设备系统的设计、施工、调试、验收、综合效能调适、交付资料等技术文件齐全、真实。

2.建筑设备运行管理记录应齐全，主要包括：设备运行记录、巡回检查记录、运行状态调整记录、故障与排除记录、事故分析及其处理记录、设备系统缺陷记录、运行值班记录、维护保养记录、能耗统计分析等。

3.能源系统应按分类、分区、分项计量数据进行管理。《国家机关办公建筑和大型公共建筑能耗监测系统楼宇分项计量设计安装技术导则》规定应在以下回路设置分项计量表：变压器低压侧出线回路、单独计量的外供电回路、特殊区供电回路、制冷机组及锅炉主供电回路、单独供电的冷热源系统附泵回路、集中供电的分体空调回路、照明插座主回路、电梯回路。

4.建筑设备系统运行过程中，宜采用无成本/低成本运行措施。

(二)设备系统要求

1.暖通空调系统

(1)室内运行设定温度，冬季不得高于设计值2℃，夏季不得低于设计值2℃。

(2)采用集中空调且人员密集的区域，运行过程中的新风量应根据实际室内人员需求进行调节，并符合《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》(GB50736)的有关规定。

(3)制冷(制热)设备机组运行宜采用群控方式，并应根据系统负荷的变化合理调配机组运行台数。常用的冷水机组台数控制方法是：每新增加一组设备时，判断冷量条件为计算冷量超出机组总标准冷量的15%，例如现在已经开启一组，而冷量要求超出单台机组冷量的15%，再延时20-30分钟后判断负荷继续增大时，即开启新一组设备。关闭一组设备的判断冷量条件是计算冷量低于机组总标准冷量的60%，如现在已经开启两组设备，且冷量在逐步下降，在冷量要求低于单台机组冷量的60%以下，且延时20-30分钟后判断冷量条件无变化，即可关闭其中一台机组及其附属设备。

(4)制冷机组的出水温度宜根据室外气象参数和除湿负荷的变化进行设定。以冷水机组为例，在低负荷时，冷冻水温度的设定值可在设计值7℃的基础上提高2-4℃，一般每提高出水温度1℃，能耗约可降低相当于满负荷能耗的1.75%。

(5)技术经济合理时，空调系统在过渡季节宜根据室外气象参数实现全新风或者可调新风比运行，宜根据新风和回风的焓值控制新风量和工况转换。

(6)采用变频运行的水系统和风系统，变频的频率不宜低于30Hz。

(7)冷却塔出水温度设定值宜根据室外空气湿球温度确定;冷却塔风机运行数量及转速宜根据冷却塔出水温度调节。冷却塔出水温度越低，冷水机组冷却能力就越大，但太低了会大幅度降低制冷机组的冷凝压力，使机组出现故障，所以冷却塔出水温度应在制冷机组的低温保护之上。

(8)冷水机组冷凝器污垢热阻宜根据冷凝温度和冷却水出口温度差的变化进行监控。满负荷情况下，冷凝温度与冷却水出口温度差不宜大于2℃，否则应采取相应的物理或者化学清洗方法进行清洗，以保证冷水机组的制冷效率。

(9)建筑物使用时宜根据气候条件和建筑负荷特性充分利用夜间预冷方法。

2.给水排水系统

给排水系统运行过程中，应按水平衡测试的要求进行运行，降低管网漏损率。实际运行操作过程按以下方法：

(1)掌握项目用水现状，如水系管网分布情况，各类用水设备、设施、仪器仪表分布及运转状态，用水总量和各个用水单元的定量关系，获取准确的实测数据。

(2)对项目用水现状进行合理化分析，依据掌握的资料和获取的数据进行计算、分析、评价有关用水指标，找出薄弱环节和节水潜力，制定出切实可行的管理措施和规划。找出项目漏水管网和设施的漏水点，并采取修复措施，杜绝跑冒滴漏。

(3)建立用水档案。

(4)给水系统运行过程中，用水点供水压力不应小于用水器具要求的最低工作压力，但要避免出现超压出流现象。

(5)用水计量装置功能应完好，数据记录应完整;冷却塔补水量应进行记录和定期分析。

(6)节水灌溉系统运行模式宜根据气候和绿化浇灌需求及时调整。

(7)景观水系运行时，应充分利用非传统水源补水，且应保证补水量记录完整。

(8)循环冷却水系统运行中，应确保冷却水节水措施运行良好或非传统水源补水正常，水质应达到国家现行标准要求。

3.电气控制系统

(1)变压器应实现经济运行，提高利用率。单台负载率60%左右时为效率最高点，在负荷轻的季节可以将部分变压器退出运行。另外采用节能型无功补偿装置，实现无功分散和就地补偿。

(2)各相负载应均衡调整，配电系统的三相负载不平衡不应大于15%-20%。

(3)容量大、负荷平稳且长期连续运行的用电设备，宜采取无功功率就地补偿措施，低压侧电力系统功率因数宜为0.93-0.98。

(4)应定期对谐波进行测量，超出限值宜采取技术措施治理。

(5)室内照度和照明时间宜结合建筑使用需求和自然采光状况进行调节。

(6)电梯系统宜根据使用情况适时优化运行模式。

(7)供暖、通风、空调、照明等设备的自动监控系统应工作正常，运行记录完整。

4.可再生能源系统

(1)可再生能源系统同常规能源系统并联运行时，宜优先运行可再生能源系统。

(2)太阳能集热系统运行时，应定期检查过热保护功能，避免空晒和闷晒损坏太阳能集热器。

(3)太阳能集热系统冬季运行前应检查防冻措施。

(4)太阳能集热系统和光伏组件表面应定期清洗。

(5)采用地源热泵系统时，应对地源侧的温度进行监测分析。

(6)采用地源热泵系统时，应对系统进行冬夏季节转换设置显著标识，并应在季节转换前完成阀门转换操作。

(7)可再生能源系统应进行单独计量。

设备系统绿色优化运行方案

(一)暖通空调系统运行方案

1.动态调整空调系统的运行

空调系统一般按照计算的最大设计负荷来确定冷热水温度、风量、送风温度、新风比，而实际运行中，随天气状况、室内使用情况的不同，空调系统往往都处于部分负荷下运行，造成很大的浪费。因此，应动态调整空调系统运行，根据室外天气条件的变化、建筑物的功能特性、室内人员的数量、设备的运行状态，调整新风比、冷冻水温度、冷却水温度、热水温度及空调系统的启停时间等。

多台冷热源机组并联运行时，应根据负荷变化实行合理的群控策略。在不同运行时段，根据负荷调整机组运行台数，使机组负荷达到50%以上，避免“大马拉小车”的情况;不同负荷情况下，容量大小不同的机组合理搭配运行;当风冷热泵与其他冷热源机组(地源热泵、冷水机组等)同时使用时，除了考虑机组容量、台数外，还应该根据室外状况，确定是否开启风冷热泵机组。夏季风冷热泵的制冷量随室外空气温度的升高而降低;冬季风冷热泵的制热量随室外空气温度的下降而下降。

2.部分负荷下优化输配系统

由于建筑在绝大部分时间处于部分负荷的状态，对输配系统可采取适当的运行措施。对冷冻水泵、冷却水泵、风机等分别加装变频器，实现变水量/变风量运行，节省输送能耗。水泵/风机变频后，宜通过对空调系统或设备能耗数据监测了解水泵、风机等设备与空调主机的匹配度，尤其是机组在变频情况下与水泵的匹配度，并根据分析结果调整水泵/风机运行策略。实际运行时，应掌握设计条件下冷机与水泵的对应情况，避免因开启过多的水泵造成空调水系统在大流量、小温差状态下运行。当冷热源机组负载率或开启数量发生变化时，应及时调整水泵开启数量，避免不必要的能量损失。

3.合理开启新风机组

对于新风系统，以往的研究关注点常常在于如何降低新风能耗，而通过对多个实际项目的调研，许多公共建筑(尤其是办公建筑)在实际运行时并未开启新风系统，或仅偶尔开机运行。其中，部分玻璃幕墙建筑也无法开启或开启面积较小，导致室内新风量严重不足，人员较多或长时间停留时会导致室内人员出现胸闷、头痛等情况。因此，对于新风机组运行，应以保障室内空气品质为前提，采取合理的策略。

物业管理人员应制定合理的新风运行策略，按要求开启新风机组，并根据季节、气候变化对新风阀开度进行调节。在过渡季节，自然通风无法满足室内新风需求的情况下，应独立运行新风系统来改善室内热湿环境，保证各房间的新风量。

对于会议室、报告厅等部分时间段人员较集中的房间可根据室内CO2浓度控制新风量，即以室内CO2浓度为参考标准来控制室内的新风量。可在建筑物的典型位置(通风最不利点)设置CO2浓度监测点，根据监测结果决定新风机的运行策略。若建筑有楼宇自控系统，还可将室内CO2浓度的监测与楼宇自控系统联动，组成CO2浓度监测装置，根据室内环境状态的变化自动调节新风量。这样可以避免管理人员靠主观经验，或者完全被动、消极地控制新风量的引入，造成室内空气品质不良等问题。

4.合理调节空调末端

合理设定室内温度对于节能具有显著效果。研究表明，夏季空调房间空气温度每调高1℃，可降低7%-10%的用电负荷。根据《关于严格执行公共建筑空调温度控制标准的通知》(国办发〔2007〕42号)，夏季室内空调温度设置不得低于26℃，冬季室内空调温度设置不得高于20℃。合理的温度设定不仅有利于节能，也有利于人体健康。人体的正常温度需要一个相对稳定的气温环境，室内外的温差太大容易造成身体温度的不平衡。夏天空调的温度一般设定在比室外温度低3-5℃为宜。空调过冷或过热均易导致伤风感冒、关节炎复发等疾病。

可采取以下运行策略控制末端温度：

(1)对公共区域的空调末端温度调节加强管控;对楼内中央空调风机盘管电源进行控制，办公楼人员下班，停风机盘管电源，中央空调开启时风机盘管送电。

(2)手动设定各温控器的温度设置范围，保证温度调节在合理范围内。

(3)在明显位置张贴温度控制要求，提醒和引导用户遵守温度调节要求;对办公楼内部加大节能降耗宣传，办公楼在正常供应空调时，严禁大楼外窗开启，减少大楼能耗浪费，若办公室人员离开超过30分钟时，应关闭空调。

5.增设空气净化模块

为了提升室内空气品质，可根据建筑类型和空调系统，增设空气净化模块，去除空气中的颗粒物、微生物和挥发性有机物等污染物。

对于全空气系统，空调机组可采用“静电+静电”和“静电+袋式(板式)中效过滤器”等净化设备形式;对于风机盘管+新风系统，可采用新风净化机或在室内风机盘管回风口安装净化设备;对于非集中空调系统，可采用家用空气净化器，达到净化目的。

(二)高低压变配电运行方案

1.合理分配负载，单台变压器负载率不得低于50%。

2.蓄能装置运行时间及运行策略宜利用峰谷电价差进行合理调整。

3.配电系统各相负载应均衡调整，三相负载不平衡度不应大于15%。

4.容量大、负荷平稳且长期连续运行的用电设备，宜采取无功功率就地补偿措施，电力系统低压侧功率因数不宜低于0.95，高压侧应遵循当地供电局的要求。

5.采用电力变流设备时应进行谐波测量，超出限值应采用电容器串联适当参数的电抗器或采用有源电力滤波器进行治理。

6.宜采用减少照明灯具数量、更换灯具类型、安装照明控制装置的方法调整室内照度和照明时间。室内照度应符合相关国家标准的规定。

7.供暖、通风、空调、照明、电气、给水、电梯等设备的自动监控系统应工作正常，且运行记录完整。

8.应对设施设备运行情况，以及能耗、水耗情况进行监测与管理，宜采用具备数据处理和分析功能的楼宇自控系统和建筑能源管理系统。

9.建筑能源管理系统的监测仪表、传感器应定期检验校准。

(三)给排水运行方案

1.全面用水计量

物业服务企业需根据用水计量和记录，定期比对核查总水表、分水表的流量，如果总水表与分水表流量之和差异较大，要及时查找泄漏点，分析漏水原因，采取修复措施，堵塞跑冒滴漏。

2.定期压力检测

在实际使用中，超压出流会导致隐性的水量浪费，而水压太小会导致出水流量小，影响正常使用。因此，物业服务企业宜定期对各层用水点用水压力进行测试，若供水压力小于用水器具要求的最低工作压力，应增设增压泵，若供水压力大于0.20MPa，应设置减压泵。

3.节水灌溉系统环保运行

绿色建筑可采用节水灌溉系统，运用喷灌、微喷灌、滴灌等节水灌溉方式进行绿化灌溉。物业服务企业在节水灌溉时，需要注意以下几点：

(1)中水中的微生物在空气中易传播，因此，喷灌时不能使用中水;

(2)微喷灌的灌水器孔径很小，容易堵塞，因此，微灌用水一般都应进行净化处理，特殊情况还应该进行化学处理;

(3)人员活动频繁的绿地适合采用微喷灌，且喷灌时应避免喷洒到绿地周边道路上。

4.雨水和河道水利用水质要求

部分建筑采用雨水或就近的河道水进行绿化浇灌、景观补水、道路冲洗等。当采用雨水或河道水作为水源时，应采取相应的水处理措施，并定期对回用水的水质进行检测，保障水质安全。用于绿化、道路冲洗时，水质应达到《城市污水再生利用城市杂用水水质》(GB/T18920)的要求;用于水景时，水质应达到《城市污水再生利用景观环境用水水质》(GB/T18921)的要求。

(四)电梯节能运行方案

1.提高单个电梯工作效率

及时更换老旧故障部件，提高单个电梯工作效率、延长电梯使用寿命，对故障频发的电梯，要制定特殊的维护方案，增加维护次数，减少临时故障时间。另外，对电梯照明、通风系统做到智能控制，在长时间无人情况下能自行关闭照明、通风，减少电力损耗。

2.采用新技术电梯

中国特检协会《电梯能效评价指标与检测方法研究》课题组对全国10个城市不同型号电梯的测试数据表明，完成相等的运送量，不同电梯的耗电水平相差可达8倍，而采用VVVF变频器的电梯具有明显优势。

3.错时关停部分电梯

在工作日下班期间及节假日等人员少的时间，电梯利用率明显降低，这时应关闭部分电梯，只保留必要数量的电梯运转，减少电梯不必要的损耗。实施中可以先在每栋楼关停一部电梯，根据实际运行情况再做相应调整。比如一部6KW的电梯，按25%的利用率来算，一天可节省电量为：6X25%X12=18度，一个月(30天)就是18X30=480度电，这还不包括照明、通风、控制系统的损耗，长期坚持对节省电力的效果是非常明显的。

4.采用单双层电梯分离

有并排两部以上电梯的楼房，可以采取单双层分别运行的方式使用，一部电梯只到达单层，一部电梯只到达双层，这样可以有效分解电梯运行负荷，减少电梯机械磨损次数，电梯能耗也将明显降低。

(五)可再生能源系统运行方案

太阳能热水系统在运营过程中，应注意防晒、防冻、清洁等问题，以避免因损坏或效率下降等导致太阳能热水系统被弃用。具体可采用以下策略：

1.产品交付时，供应商应对系统进行调试，保证产品可正常使用，并对业主或物业服务企业进行指导。

2.平时应经常检查太阳能集热系统的温度变化，超过规定值时，应采取相应措施，如及时补充冷水、释放过热蒸汽。若长时间没有热水需求，物业服务企业应打开循环泵使集热器中的液体强制循环，或定期释放热水，避免集热器长时间空晒。

3.对于直接集热系统，当冬季气温低于0℃时，应排空循环系统的水;对于间接集热系统，在冬季前应及时补充防冻液，在极端气温较低的情况下，可采用强制循环防冻。

实现碳达峰、碳中和，是党中央作出的重大战略决策，是着力解决资源环境约束突出问题、实现中华民族永续发展的必然选择。物业服务企业要通过学习绿色运维管理，提高设施设备绿色运行维护的技术能力，完善和增强市场竞争力，在“十四五”这个碳达峰的关键期、窗口期，奉献自己的一份力量。